Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes (Final) 2.24.25Planning Commission Regular Meeting Agenda Minutes February 24, 2025 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  JENNIFER OLIVA Chair, Ward 6 Representative ISURI S. RAMOS Vice­Chair, Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative CARL BENNINGER Ward 4 Representative BAO PHAM Ward 3 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Acting Executive Director Melissa M. Crosthwaite Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Acting Planning Manager Nuvia Ocampo Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, Chair Manuel Escamilla Christopher Leo Carl Benninger Bao Pham Isuri S. Ramos Alan Woo  Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Senior Asst. City Attorney Melissa M. Crosthwaite Acting Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Nuvia Ocampo ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending via Zoom and Commissioner Leo absent.  PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve Consent Calendar Items. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025, and notices were mailed on said date.  1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENT APPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLE XIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OF CHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC) ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, AND OPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONING MAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2) SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICT BOUNDARY. Project Applicant:    City of Santa Ana Proposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Council adopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application (AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No. 84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and to amend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrial uses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a new amortization process, and new operational standards applicable to businesses within the zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) and Heavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district, as shown on the City’s Zoning Map. Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, an addendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84) Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standards contained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of the Transit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No. 2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit Zoning Code (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposed code amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelines for Implementing CEQA. Recommended Actions:  Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council: 1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources Code Section 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning Code Environmental Impact Report (State Clearinghouse Number No. 2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA), and based on independent review and analysis, and the administrative record as a whole, that, in exercising its independent judgement, amend TZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find that pursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequent Environmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of the proposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164, an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared; 2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code, Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code including amendments to the regulations, overlay districts and maps in the zoning district; modifying the authorized land uses and permit types; establishing revised non­conforming use regulations, including the addition of an amortization/termination of use process and adding operational standards for certain permitted and non­conforming uses; and 3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03 amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (Heavy Industrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district boundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map.  Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feet of the project location. Commissioner Escamilla, stated that he received communication from Patrick Strader before the public hearing. Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Code update. Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update  Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update via Zoom.  Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting on Thursday, March 6, 2025.  Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on the impact that the approval of this project could have on the City. Commission requested that staff hold an additional meeting to include property owners and residents before the special meeting. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item to a special Planning Commission meeting. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for staff. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  1 Planning Commission 2/24/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesFebruary 24, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, Chair Manuel Escamilla Christopher Leo Carl Benninger Bao Pham Isuri S. Ramos Alan Woo  Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Senior Asst. City Attorney Melissa M. Crosthwaite Acting Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Nuvia Ocampo ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending via Zoom and Commissioner Leo absent.  PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025. b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve Consent Calendar Items. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025, and notices were mailed on said date.  1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENT APPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLE XIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OF CHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC) ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, AND OPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONING MAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2) SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICT BOUNDARY. Project Applicant:    City of Santa Ana Proposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Council adopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application (AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No. 84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and to amend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrial uses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a new amortization process, and new operational standards applicable to businesses within the zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) and Heavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district, as shown on the City’s Zoning Map. Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, an addendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84) Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standards contained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of the Transit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No. 2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit Zoning Code (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposed code amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelines for Implementing CEQA. Recommended Actions:  Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council: 1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources Code Section 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning Code Environmental Impact Report (State Clearinghouse Number No. 2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA), and based on independent review and analysis, and the administrative record as a whole, that, in exercising its independent judgement, amend TZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find that pursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequent Environmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of the proposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164, an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared; 2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code, Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code including amendments to the regulations, overlay districts and maps in the zoning district; modifying the authorized land uses and permit types; establishing revised non­conforming use regulations, including the addition of an amortization/termination of use process and adding operational standards for certain permitted and non­conforming uses; and 3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03 amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (Heavy Industrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district boundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map.  Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feet of the project location. Commissioner Escamilla, stated that he received communication from Patrick Strader before the public hearing. Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Code update. Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update  Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update via Zoom.  Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting on Thursday, March 6, 2025.  Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on the impact that the approval of this project could have on the City. Commission requested that staff hold an additional meeting to include property owners and residents before the special meeting. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item to a special Planning Commission meeting. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for staff. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  2 Planning Commission 2/24/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesFebruary 24, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairManuel EscamillaChristopher LeoCarl BenningerBao PhamIsuri S. RamosAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending viaZoom and Commissioner Leo absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to ApproveConsent Calendar Items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025, and notices were mailed on said date.  1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENT APPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLE XIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OF CHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC) ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, AND OPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONING MAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2) SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICT BOUNDARY. Project Applicant:    City of Santa Ana Proposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Council adopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application (AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No. 84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and to amend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrial uses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a new amortization process, and new operational standards applicable to businesses within the zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) and Heavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district, as shown on the City’s Zoning Map. Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, an addendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84) Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standards contained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of the Transit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No. 2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit Zoning Code (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposed code amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelines for Implementing CEQA. Recommended Actions:  Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council: 1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources Code Section 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning Code Environmental Impact Report (State Clearinghouse Number No. 2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA), and based on independent review and analysis, and the administrative record as a whole, that, in exercising its independent judgement, amend TZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find that pursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequent Environmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of the proposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164, an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared; 2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code, Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code including amendments to the regulations, overlay districts and maps in the zoning district; modifying the authorized land uses and permit types; establishing revised non­conforming use regulations, including the addition of an amortization/termination of use process and adding operational standards for certain permitted and non­conforming uses; and 3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03 amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (Heavy Industrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district boundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map.  Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feet of the project location. Commissioner Escamilla, stated that he received communication from Patrick Strader before the public hearing. Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Code update. Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update  Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update via Zoom.  Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting on Thursday, March 6, 2025.  Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on the impact that the approval of this project could have on the City. Commission requested that staff hold an additional meeting to include property owners and residents before the special meeting. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item to a special Planning Commission meeting. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for staff. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  3 Planning Commission 2/24/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesFebruary 24, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairManuel EscamillaChristopher LeoCarl BenningerBao PhamIsuri S. RamosAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending viaZoom and Commissioner Leo absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to ApproveConsent Calendar Items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025,and notices were mailed on said date. 1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENTAPPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLEXIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OFCHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC)ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, ANDOPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONINGMAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2)SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICTBOUNDARY.Project Applicant:    City of Santa AnaProposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Counciladopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application(AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No.84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and toamend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrialuses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a newamortization process, and new operational standards applicable to businesses withinthe zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) andHeavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district,as shown on the City’s Zoning Map.Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, anaddendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84)Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standardscontained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of theTransit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No.2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit ZoningCode (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposedcode amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelinesfor Implementing CEQA.Recommended Actions: Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council:1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources Code Section 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning Code Environmental Impact Report (State Clearinghouse Number No. 2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA), and based on independent review and analysis, and the administrative record as a whole, that, in exercising its independent judgement, amend TZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find that pursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequent Environmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of the proposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164, an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared; 2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code, Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code including amendments to the regulations, overlay districts and maps in the zoning district; modifying the authorized land uses and permit types; establishing revised non­conforming use regulations, including the addition of an amortization/termination of use process and adding operational standards for certain permitted and non­conforming uses; and 3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03 amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (Heavy Industrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district boundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map.  Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feet of the project location. Commissioner Escamilla, stated that he received communication from Patrick Strader before the public hearing. Commission had questions for staff. Staff answered questions from Commission. Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Code update. Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update  Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update via Zoom.  Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting on Thursday, March 6, 2025.  Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on the impact that the approval of this project could have on the City. Commission requested that staff hold an additional meeting to include property owners and residents before the special meeting. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item to a special Planning Commission meeting. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for staff. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  4 Planning Commission 2/24/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesFebruary 24, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairManuel EscamillaChristopher LeoCarl BenningerBao PhamIsuri S. RamosAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending viaZoom and Commissioner Leo absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to ApproveConsent Calendar Items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025,and notices were mailed on said date. 1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENTAPPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLEXIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OFCHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC)ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, ANDOPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONINGMAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2)SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICTBOUNDARY.Project Applicant:    City of Santa AnaProposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Counciladopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application(AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No.84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and toamend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrialuses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a newamortization process, and new operational standards applicable to businesses withinthe zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) andHeavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district,as shown on the City’s Zoning Map.Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, anaddendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84)Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standardscontained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of theTransit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No.2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit ZoningCode (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposedcode amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelinesfor Implementing CEQA.Recommended Actions: Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council:1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources CodeSection 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning CodeEnvironmental Impact Report (State Clearinghouse Number No.2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA),and based on independent review and analysis, and the administrativerecord as a whole, that, in exercising its independent judgement, amendTZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find thatpursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequentEnvironmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of theproposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164,an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared;2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No.2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code,Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the SantaAna Municipal Code including amendments to the regulations, overlaydistricts and maps in the zoning district; modifying the authorized land usesand permit types; establishing revised non­conforming use regulations,including the addition of an amortization/termination of use process andadding operational standards for certain permitted and non­conforminguses; and3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (HeavyIndustrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning districtboundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map. Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feetof the project location.Commissioner Escamilla, stated that he received communication from PatrickStrader before the public hearing.Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Codeupdate.Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate. Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.  Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.  Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update  Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update via Zoom.  Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting on Thursday, March 6, 2025.  Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on the impact that the approval of this project could have on the City. Commission requested that staff hold an additional meeting to include property owners and residents before the special meeting. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Continue the item to a special Planning Commission meeting. YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri Ramos ABSENT: 1 – Christopher Leo Status: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for staff. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  5 Planning Commission 2/24/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesFebruary 24, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairManuel EscamillaChristopher LeoCarl BenningerBao PhamIsuri S. RamosAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending viaZoom and Commissioner Leo absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to ApproveConsent Calendar Items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025,and notices were mailed on said date. 1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENTAPPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLEXIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OFCHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC)ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, ANDOPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONINGMAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2)SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICTBOUNDARY.Project Applicant:    City of Santa AnaProposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Counciladopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application(AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No.84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and toamend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrialuses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a newamortization process, and new operational standards applicable to businesses withinthe zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) andHeavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district,as shown on the City’s Zoning Map.Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, anaddendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84)Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standardscontained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of theTransit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No.2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit ZoningCode (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposedcode amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelinesfor Implementing CEQA.Recommended Actions: Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council:1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources CodeSection 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning CodeEnvironmental Impact Report (State Clearinghouse Number No.2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA),and based on independent review and analysis, and the administrativerecord as a whole, that, in exercising its independent judgement, amendTZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find thatpursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequentEnvironmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of theproposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164,an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared;2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No.2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code,Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the SantaAna Municipal Code including amendments to the regulations, overlaydistricts and maps in the zoning district; modifying the authorized land usesand permit types; establishing revised non­conforming use regulations,including the addition of an amortization/termination of use process andadding operational standards for certain permitted and non­conforminguses; and3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (HeavyIndustrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning districtboundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map. Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feetof the project location.Commissioner Escamilla, stated that he received communication from PatrickStrader before the public hearing.Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Codeupdate.Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate. Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Updatevia Zoom. Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting onThursday, March 6, 2025. Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on theimpact that the approval of this project could have on the City.Commission requested that staff hold an additional meeting to include propertyowners and residents before the special meeting.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Continue the item to a special Planning Commissionmeeting.YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri RamosABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had comments for staff. COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in the Council Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  6 Planning Commission 2/24/2025 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesFebruary 24, 20255:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA JENNIFER OLIVAChair, Ward 6 RepresentativeISURI S. RAMOSVice­Chair,Ward 3 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative CARL BENNINGERWard 4 RepresentativeBAO PHAMWard 3 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPActing Executive DirectorMelissa M. CrosthwaiteLegal Counsel Ricardo Soto, AICPActing Planning Manager Nuvia OcampoRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Jennifer Oliva, ChairManuel EscamillaChristopher LeoCarl BenningerBao PhamIsuri S. RamosAlan Woo Acting Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPSenior Asst. City Attorney Melissa M. CrosthwaiteActing Planning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Nuvia OcampoROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:43 p.m. with Commissioner Benninger attending viaZoom and Commissioner Leo absent. PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from February 10, 2025.b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to ApproveConsent Calendar Items.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Register on January 31, 2025,and notices were mailed on said date. 1.ZONING ORDINANCE AMENDMENT (ZOA) NO. 2024­02 AND AMENDMENTAPPLICATION (AA) NO. 2024­03 AMENDING CERTAIN SECTIONS OF ARTICLEXIX (THE TRANSIT ZONING CODE, SPECIFIC DEVELOPMENT NO. 84) OFCHAPTER 41 (ZONING) OF THE SANTA ANA MUNICIPAL CODE (SAMC)ADDRESSING INDUSTRIAL LAND USES, NONCONFORMITIES, ANDOPERATING STANDARDS, AND AMENDING THE CITY OF SANTA ANA ZONINGMAP TO REMOVE THE LIGHT INDUSTRIAL (M1) AND HEAVY INDUSTRIAL (M2)SUFFIXES FROM CERTAIN PROPERTIES WITHIN THE SD­84 DISTRICTBOUNDARY.Project Applicant:    City of Santa AnaProposed Project:   Planning Commission recommendation that the City Counciladopt Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No. 2024­02 and Amendment Application(AA) No. 2024­03 to amend the Transit Zoning Code (Specific Development (SD) No.84) zoning district of Chapter 41 (Zoning) of the Santa Ana Municipal Code and toamend the City’s Zoning Map. The proposed amendments include removal of industrialuses from the permitted uses table, updates to the nonconforming regulations, a newamortization process, and new operational standards applicable to businesses withinthe zoning district. The proposal also includes removing the Light Industrial (M1) andHeavy Industrial (M2) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning district,as shown on the City’s Zoning Map.Environmental Impact: In accordance with CEQA and the CEQA Guidelines, anaddendum has been prepared to the City of Santa Ana’s Transit Zoning Code (SD­84)Environmental Impact Report (EIR) to demonstrate that, pursuant to the standardscontained in CEQA Guidelines Section 15162, this project is within the scope of theTransit Zoning Code (SD­84) EIR No. 2006­02, State Clearinghouse (SCH) No.2006071100, certified by the City of Santa Ana on June 7, 2010. The Transit ZoningCode (SD­84) EIR fully analyzed the potential impacts associated with the proposedcode amendments. This is consistent with Section 8.06 of the City’s Local Guidelinesfor Implementing CEQA.Recommended Actions: Recommend that the Planning Commission recommend that the City Council:1. Adopt a resolution to make findings pursuant to Public Resources CodeSection 21166 and to adopt the Addendum to the Transit Zoning CodeEnvironmental Impact Report (State Clearinghouse Number No.2006071100). Pursuant to the California Environment Quality Act (CEQA),and based on independent review and analysis, and the administrativerecord as a whole, that, in exercising its independent judgement, amendTZC SD­84 Final EIR with an addendum that the City Council find thatpursuant to CEQA Guidelines Section 15162, no subsequentEnvironmental Impact Report (EIR) is required for the adoption of theproposed Ordinances; and pursuant to CEQA Guidelines Section 15164,an addendum to the Transit Zoning Code EIR was accordingly prepared;2. Adopt an ordinance to approve Zoning Ordinance Amendment (ZOA) No.2024­02 amending certain sections of Article XIX (The Transit Zoning Code,Specific Development No. 84 (SD­84)) of Chapter 41 (Zoning) of the SantaAna Municipal Code including amendments to the regulations, overlaydistricts and maps in the zoning district; modifying the authorized land usesand permit types; establishing revised non­conforming use regulations,including the addition of an amortization/termination of use process andadding operational standards for certain permitted and non­conforminguses; and3. Adopt an ordinance to approve Amendment Application (AA) No. 2024­03amending the zoning by removing the M1 (light industrial) and M2 (HeavyIndustrial) suffixes from certain properties within the SD­84 zoning districtboundary as designated on the City of Santa Ana Zoning Map. Minutes: Vice­chair Ramos, recused herself due to living within 1,000 linear feetof the project location.Commissioner Escamilla, stated that he received communication from PatrickStrader before the public hearing.Commission had questions for staff.Staff answered questions from Commission.Resident, Mike Tardiff, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Enrique Bedoya, spoke in opposition to the Transit Zoning Codeupdate.Resident, Peter Lomakin, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Bob Adams, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Harvey Beigle, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate. Resident, Kevin Tranter, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Dave Roche, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Rachel Kraus­Lee, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Barney Richer, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Jason Rush, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update.Resident, Mark McCandless, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Daniel Gosnell, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Joe Andrade, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update. Resident, Jay Chiarini, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Mike Paxton, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, David Zech, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update. Resident, Jackie Michael, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Joseph Domonoske, spoke in favor of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Mihran Toumajan, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Andy Schmitt, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Brian M, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Rachel Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Michael Freedman, spoke in opposition of the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Stephanie Wells, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Jack Hogan, spoke in opposition of the Transit Zoning Code Update. Resident, Michael Leachy, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update.Resident, Caden Burton, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Charles Winn, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Thibault Weber, spoke in opposition to the Transit Zoning CodeUpdate.Resident, Kelly Crossley, spoke in favor of the Transit Zoning Code Update Resident, Tim Rush, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Update.Resident, Mayra Ruiz, spoke in opposition to the Transit Zoning Code Updatevia Zoom. Commissioner Escamilla motioned to continue the item to a special meeting onThursday, March 6, 2025. Commission requested staff to provide a financial and legal analysis on theimpact that the approval of this project could have on the City.Commission requested that staff hold an additional meeting to include propertyowners and residents before the special meeting.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Continue the item to a special Planning Commissionmeeting.YES: 5 – Bao Pham, Alan Woo, Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva, CarlBenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 1 – Isuri RamosABSENT: 1 – Christopher LeoStatus: 5 – 0 – 1 – 1 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had comments for staff.COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on March 10, 2025 at 5:30 PM in theCouncil Chambers located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 10:17 p.m.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­9128. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Nuvia Ocampo, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplemental materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.  Comments received after the deadline may not be distributed to the Planning Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies.  7 Planning Commission 2/24/2025