Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes (Final) 5.11.26Planning Commission Regular Meeting Agenda Minutes May 11, 2026 5:30 P.M. Council Chamber 22 Civic Center Plaza Santa Ana, CA  ISURI S. RAMOS Chair, Ward 3 Representative CARL BENNINGER Vice­Chair, Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEO Citywide Representative MANUEL J. ESCAMILLA Ward 2 Representative JENNIFER OLIVA Ward 6 Representative BAO PHAM Ward 1 Representative ALAN WOO Ward 5 Representative Ali Pezeshkpour, AICP Executive Director Laura Rossini Legal Counsel Ricardo Soto, AICP Planning Manager Gema Zapien Recording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Laura Rossini Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM, Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) and Baja 17 , LLC. (Property Owner) Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Control license at a new Baja Fish Tacos restaurant. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for this Project. RESOLUTION NO. 2026­XXX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 AS CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­ PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A (APN: 396­321­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for the sale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission. Commission provided comments to the Applicant. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 AND VARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WEST EDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing Archangel Michael Coptic Church (Property Owner) Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate the expansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition of two single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue and the addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to the existing church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­ MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with all prior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No. 2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodate the proposed parking layout and circulation improvements. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class 4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, AS CONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCH PARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­ 244­30, 14, AND 13) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW A REDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FOR THE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAEL COPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission. Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project.  Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project. Resident, George Reis, spoke in favor of the project. Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project. Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project via zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMT Sandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and Property Owner) Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential and commercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20 extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floor commercial. The Project is considered a housing development project subject to the provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A Density Bonus Agreement will be considered separately by the City Council to memorialize the provision of affordable units and applicable development standards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus, incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for Planning Commission review. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from further environmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within the scope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General Plan Environmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequent environmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024­45, will be filed for the proposed project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONED FOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND 13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­ 09, 411­111­10, AND 411­111­11) Recommended Action:  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for the construction of a mixed­use residential and commercial development, with ground­floor commercial uses, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answered questions from the Commission. Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union, expressed support for workforce policy to be applied. Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordability levels. Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  1 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording Secretary In compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting, contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supporting documentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings. CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, Chair Carl Benninger, Vice­Chair Christopher Leo Manuel J. Escamilla Jennifer Oliva Bao Pham Alan Woo  Executive Director Ali Pezeshkpour, AICP Legal Counsel Laura Rossini Planning Manager Ricardo Soto, AICP Recording Secretary Gema Zapien ROLL CALL Minutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM, Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent. PLEDGE OF ALLEGIANCE PUBLIC COMMENTS CONSENT CALENDAR ITEMS a.Minutes Recommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026.  b.Excused Absences Recommended Action: Excuse absent commissioners. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) and Baja 17 , LLC. (Property Owner) Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Control license at a new Baja Fish Tacos restaurant. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for this Project. RESOLUTION NO. 2026­XXX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 AS CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­ PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A (APN: 396­321­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for the sale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission. Commission provided comments to the Applicant. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 AND VARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WEST EDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing Archangel Michael Coptic Church (Property Owner) Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate the expansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition of two single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue and the addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to the existing church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­ MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with all prior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No. 2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodate the proposed parking layout and circulation improvements. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class 4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, AS CONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCH PARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­ 244­30, 14, AND 13) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW A REDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FOR THE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAEL COPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission. Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project.  Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project. Resident, George Reis, spoke in favor of the project. Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project. Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project via zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMT Sandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and Property Owner) Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential and commercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20 extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floor commercial. The Project is considered a housing development project subject to the provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A Density Bonus Agreement will be considered separately by the City Council to memorialize the provision of affordable units and applicable development standards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus, incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for Planning Commission review. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from further environmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within the scope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General Plan Environmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequent environmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024­45, will be filed for the proposed project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONED FOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND 13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­ 09, 411­111­10, AND 411­111­11) Recommended Action:  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for the construction of a mixed­use residential and commercial development, with ground­floor commercial uses, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answered questions from the Commission. Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union, expressed support for workforce policy to be applied. Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordability levels. Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  2 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Consent Calendar* BUSINESS CALENDAR Public Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits, Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, and Public Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10 days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic Meeting Information page for more information). The Planning Commission recommendation on Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, Specific Developments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for final determination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 and notices were mailed on said date.  1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THE COMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) and Baja 17 , LLC. (Property Owner) Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premises consumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Control license at a new Baja Fish Tacos restaurant. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for this Project. RESOLUTION NO. 2026­XXX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 AS CONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­ PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THE DEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATING ESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A (APN: 396­321­13) Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for the sale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission. Commission provided comments to the Applicant. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 AND VARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WEST EDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing Archangel Michael Coptic Church (Property Owner) Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate the expansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition of two single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue and the addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to the existing church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­ MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with all prior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No. 2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodate the proposed parking layout and circulation improvements. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class 4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, AS CONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCH PARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­ 244­30, 14, AND 13) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW A REDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FOR THE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAEL COPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission. Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project.  Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project. Resident, George Reis, spoke in favor of the project. Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project. Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project via zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMT Sandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and Property Owner) Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential and commercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20 extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floor commercial. The Project is considered a housing development project subject to the provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A Density Bonus Agreement will be considered separately by the City Council to memorialize the provision of affordable units and applicable development standards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus, incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for Planning Commission review. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from further environmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within the scope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General Plan Environmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequent environmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024­45, will be filed for the proposed project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONED FOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND 13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­ 09, 411­111­10, AND 411­111­11) Recommended Action:  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for the construction of a mixed­use residential and commercial development, with ground­floor commercial uses, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answered questions from the Commission. Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union, expressed support for workforce policy to be applied. Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordability levels. Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  3 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission. Commission provided comments to the Applicant. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Escamilla to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 AND VARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WEST EDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE (R1) ZONING DISTRICT. Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing Archangel Michael Coptic Church (Property Owner) Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate the expansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition of two single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue and the addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to the existing church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­ MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with all prior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No. 2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodate the proposed parking layout and circulation improvements. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3 – New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class 4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, AS CONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCH PARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­ 244­30, 14, AND 13) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW A REDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FOR THE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAEL COPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission. Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project.  Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project. Resident, George Reis, spoke in favor of the project. Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project. Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project via zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMT Sandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and Property Owner) Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential and commercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20 extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floor commercial. The Project is considered a housing development project subject to the provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A Density Bonus Agreement will be considered separately by the City Council to memorialize the provision of affordable units and applicable development standards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus, incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for Planning Commission review. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from further environmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within the scope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General Plan Environmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequent environmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024­45, will be filed for the proposed project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONED FOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND 13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­ 09, 411­111­10, AND 411­111­11) Recommended Action:  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for the construction of a mixed­use residential and commercial development, with ground­floor commercial uses, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answered questions from the Commission. Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union, expressed support for workforce policy to be applied. Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordability levels. Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  4 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission.Commission provided comments to the Applicant.Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 ANDVARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WESTEDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE(R1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing ArchangelMichael Coptic Church (Property Owner)Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate theexpansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition oftwo single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue andthe addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to theexisting church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with allprior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No.2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodatethe proposed parking layout and circulation improvements.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3– New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption,Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, ASCONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCHPARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW A REDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FOR THE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAEL COPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13) Recommended Actions: 1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1, as conditioned; and 2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission. Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project.  Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project. Resident, George Reis, spoke in favor of the project. Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project. Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project via zoom. Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFIC DEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT. Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMT Sandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and Property Owner) Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional Use Permit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential and commercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20 extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floor commercial. The Project is considered a housing development project subject to the provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A Density Bonus Agreement will be considered separately by the City Council to memorialize the provision of affordable units and applicable development standards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus, incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for Planning Commission review. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from further environmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within the scope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General Plan Environmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequent environmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024­45, will be filed for the proposed project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONED FOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND 13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­ 09, 411­111­10, AND 411­111­11) Recommended Action:  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for the construction of a mixed­use residential and commercial development, with ground­floor commercial uses, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answered questions from the Commission. Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union, expressed support for workforce policy to be applied. Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordability levels. Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  5 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission.Commission provided comments to the Applicant.Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 ANDVARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WESTEDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE(R1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing ArchangelMichael Coptic Church (Property Owner)Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate theexpansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition oftwo single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue andthe addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to theexisting church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with allprior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No.2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodatethe proposed parking layout and circulation improvements.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3– New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption,Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, ASCONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCHPARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW AREDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FORTHE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAELCOPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGERAVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1,as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission.Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project. Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project.Resident, George Reis, spoke in favor of the project.Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project.Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project viazoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFICDEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMTSandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential andcommercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floor commercial. The Project is considered a housing development project subject to the provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A Density Bonus Agreement will be considered separately by the City Council to memorialize the provision of affordable units and applicable development standards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus, incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for Planning Commission review. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from further environmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within the scope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General Plan Environmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequent environmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental Review No. 2024­45, will be filed for the proposed project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONED FOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND 13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTY LOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­ 09, 411­111­10, AND 411­111­11) Recommended Action:  Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for the construction of a mixed­use residential and commercial development, with ground­floor commercial uses, as conditioned. Minutes: Staff provided a short presentation.  Commission had questions for staff. Staff answered questions from the Commission. Commission had questions for the Applicant. Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answered questions from the Commission. Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union, expressed support for workforce policy to be applied. Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordability levels. Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom. Moved by Commissioner Escamilla, seconded by Commissioner Benninger to Approve. YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J. Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  6 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission.Commission provided comments to the Applicant.Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 ANDVARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WESTEDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE(R1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing ArchangelMichael Coptic Church (Property Owner)Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate theexpansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition oftwo single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue andthe addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to theexisting church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with allprior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No.2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodatethe proposed parking layout and circulation improvements.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3– New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption,Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, ASCONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCHPARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW AREDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FORTHE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAELCOPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGERAVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1,as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission.Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project. Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project.Resident, George Reis, spoke in favor of the project.Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project.Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project viazoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFICDEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMTSandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential andcommercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floorcommercial. The Project is considered a housing development project subject tothe provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A DensityBonus Agreement will be considered separately by the City Council tomemorialize the provision of affordable units and applicable developmentstandards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus,incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for PlanningCommission review.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from furtherenvironmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within thescope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General PlanEnvironmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequentenvironmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental ReviewNo. 2024­45, will be filed for the proposed project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONEDFOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTYLOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11)Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for theconstruction of a mixed­use residential and commercial development, withground­floor commercial uses, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answeredquestions from the Commission.Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union,expressed support for workforce policy to be applied.Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordabilitylevels.Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer Oliva Status: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass 4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHIN THE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE. Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation (Applicant and Property Owner) Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No. 2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the construction of a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units, fourteen of which would be designated for extremely low­income households, and approximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. The Applicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to California Government Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­ 1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit one incentive/concession and waivers or reductions from development standards related to setbacks, building height, and publicly accessible open space. Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act (CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further review pursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of the previously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018 Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or require additional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no further environmental review is required, and a Notice of Exemption, Environmental Review No. 2025­01, will be filed for the project. RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03) RESOLUTION NO. 2026­XX A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTA ANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS OR REDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATE DENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUS AGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­ USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  7 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission.Commission provided comments to the Applicant.Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 ANDVARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WESTEDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE(R1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing ArchangelMichael Coptic Church (Property Owner)Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate theexpansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition oftwo single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue andthe addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to theexisting church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with allprior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No.2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodatethe proposed parking layout and circulation improvements.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3– New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption,Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, ASCONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCHPARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW AREDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FORTHE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAELCOPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGERAVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1,as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission.Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project. Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project.Resident, George Reis, spoke in favor of the project.Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project.Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project viazoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFICDEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMTSandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential andcommercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floorcommercial. The Project is considered a housing development project subject tothe provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A DensityBonus Agreement will be considered separately by the City Council tomemorialize the provision of affordable units and applicable developmentstandards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus,incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for PlanningCommission review.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from furtherenvironmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within thescope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General PlanEnvironmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequentenvironmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental ReviewNo. 2024­45, will be filed for the proposed project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONEDFOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTYLOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11)Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for theconstruction of a mixed­use residential and commercial development, withground­floor commercial uses, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answeredquestions from the Commission.Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union,expressed support for workforce policy to be applied.Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordabilitylevels.Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENTNO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTHSTREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHINTHE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE.Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No.2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the constructionof a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units,fourteen of which would be designated for extremely low­income households, andapproximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. TheApplicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to CaliforniaGovernment Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit oneincentive/concession and waivers or reductions from development standardsrelated to setbacks, building height, and publicly accessible open space.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of thepreviously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or requireadditional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no furtherenvironmental review is required, and a Notice of Exemption, EnvironmentalReview No. 2025­01, will be filed for the project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR ASEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EASTFOURTH STREET (APN: 400­041­03)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS ORREDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATEDENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUSAGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITSFOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­ 041­03) Recommended Action: Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting of May 28, 2026. Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo to Approve. YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl Benninger NO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer Oliva Status: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass *End of Business Calendar* STAFF COMMENTS Minutes: Staff had no comments for the Commission.  COMMISSIONER COMMENTS Minutes: Commission had comments for staff. ADJOURNMENT The next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in the Council Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701. Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM. APPEAL INFORMATION The formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­day appeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645 holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the day following the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision or requirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, or group. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the required filing fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of the Commission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observed holiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the next day City Hall is open for public business. Please note: Under California Government Code Sec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a public hearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  8 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission.Commission provided comments to the Applicant.Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 ANDVARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WESTEDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE(R1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing ArchangelMichael Coptic Church (Property Owner)Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate theexpansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition oftwo single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue andthe addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to theexisting church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with allprior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No.2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodatethe proposed parking layout and circulation improvements.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3– New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption,Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, ASCONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCHPARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW AREDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FORTHE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAELCOPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGERAVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1,as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission.Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project. Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project.Resident, George Reis, spoke in favor of the project.Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project.Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project viazoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFICDEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMTSandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential andcommercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floorcommercial. The Project is considered a housing development project subject tothe provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A DensityBonus Agreement will be considered separately by the City Council tomemorialize the provision of affordable units and applicable developmentstandards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus,incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for PlanningCommission review.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from furtherenvironmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within thescope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General PlanEnvironmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequentenvironmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental ReviewNo. 2024­45, will be filed for the proposed project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONEDFOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTYLOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11)Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for theconstruction of a mixed­use residential and commercial development, withground­floor commercial uses, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answeredquestions from the Commission.Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union,expressed support for workforce policy to be applied.Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordabilitylevels.Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENTNO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTHSTREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHINTHE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE.Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No.2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the constructionof a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units,fourteen of which would be designated for extremely low­income households, andapproximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. TheApplicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to CaliforniaGovernment Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit oneincentive/concession and waivers or reductions from development standardsrelated to setbacks, building height, and publicly accessible open space.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of thepreviously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or requireadditional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no furtherenvironmental review is required, and a Notice of Exemption, EnvironmentalReview No. 2025­01, will be filed for the project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR ASEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EASTFOURTH STREET (APN: 400­041­03)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS ORREDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATEDENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUSAGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITSFOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03)Recommended Action:Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting ofMay 28, 2026.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had no comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (or someone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received by the Planning Commission or City Council at or before the hearing. MEETING INFORMATION If you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials. 1. Connecting directly from your computer: Click on the link on top of this agenda OR Go to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 2. Connecting via the Zoom App: Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store. Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, your name, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us know you wish to speak. You will have 3 minutes. 3. Dialing in from a mobile phone or landline: Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed at the top of this agenda. To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being is discussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes. Submit a written comment You are invited to submit a written comment in one of the following ways: E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line. Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza – M20, Santa Ana, CA 92701. Deadline to submit written comments, including any supplement materials for consideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of the meeting.Comments received after the deadline may not be distributed to the Commission but will be made part of the record. All attendees wishing to submit written comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  9 Planning Commission 5/11/2026 Planning CommissionRegular Meeting Agenda MinutesMay 11, 20265:30 P.M.Council Chamber22 Civic Center PlazaSanta Ana, CA ISURI S. RAMOSChair, Ward 3 RepresentativeCARL BENNINGERVice­Chair,Ward 4 Representative CHRISTOPHER LEOCitywide RepresentativeMANUEL J. ESCAMILLAWard 2 Representative JENNIFER OLIVAWard 6 RepresentativeBAO PHAMWard 1 Representative ALAN WOOWard 5 RepresentativeAli Pezeshkpour, AICPExecutive DirectorLaura RossiniLegal Counsel Ricardo Soto, AICPPlanning Manager Gema ZapienRecording SecretaryIn compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA), if you need special assistance to participate in this Meeting,contact Michael Ortiz, City ADA Program Coordinator, at (714) 647­5624. Notification 48 hours prior to the Meeting will enablethe City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting. The City Council agenda and supportingdocumentation can be found on the City’s website – www.santa­ana.org/city­meetings.CALL TO ORDER Commissioners: Isuri S. Ramos, ChairCarl Benninger, Vice­ChairChristopher LeoManuel J. EscamillaJennifer OlivaBao PhamAlan Woo Executive Director Ali Pezeshkpour, AICPLegal Counsel Laura RossiniPlanning Manager Ricardo Soto, AICPRecording Secretary Gema ZapienROLL CALLMinutes: Quorum was reached at 5:33 PM with Chair Ramos arriving at 5:37 PM,Commissioner Escamilla arriving at 5:43 PM, and Commissioner Oliva absent.PLEDGE OF ALLEGIANCEPUBLIC COMMENTSCONSENT CALENDAR ITEMSa.MinutesRecommended Action: Approve Minutes from the meeting of April 27, 2026. b.Excused AbsencesRecommended Action: Excuse absent commissioners.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger to Approve.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Consent Calendar*BUSINESS CALENDARPublic Hearing:The Planning Commission decision on Conditional Use Permits,Variances, Tentative Tract and Parcel Maps, Minor Exceptions, Site Plan Review, andPublic Convenience or Necessity Determinations are final unless appealed within 10days of the decision by any interested party or group (refer to the Basic MeetingInformation page for more information). The Planning Commission recommendationon Zoning and General Plan amendments, Development Agreements, SpecificDevelopments, and Specific Plans will be forwarded to the City Council for finaldetermination. Legal notice was published in the OC Reporter on May 1, 2026 andnotices were mailed on said date. 1.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A, LOCATED WITHIN THECOMMUNITY COMMERCIAL (C1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:      Arturo Silva, representing Baja Fish Tacos (Applicant) andBaja 17 , LLC. (Property Owner)Proposed Project:    The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2026­08 to allow the sale of beer and wine for on­premisesconsumption through the operation of a Type­41 Alcoholic Beverage Controllicense at a new Baja Fish Tacos restaurant.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the Project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 ­ Existing Facilities) of the CEQA Guidelines.A Categorical Exemption, Environmental Review No. 2026­26, will be filed for thisProject.RESOLUTION NO. 2026­XXXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2026­08 ASCONDITIONED TO ALLOW THE SALE OF BEER AND WINE FOR ON­PREMISES CONSUMPTION THROUGH A TYPE­41 LICENSE FROM THEDEPARTMENT OF ALCOHOLIC BEVERAGE CONTROL FOR AN EATINGESTABLISHMENT LOCATED AT 2107 EAST SEVENTEENTH STREET, UNIT A(APN: 396­321­13)Recommended Action:Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2026­08 for thesale of beer and wine for on­premises consumption, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Arturo Silva on behalf of the Applicant, provided comments to the Commission.Commission provided comments to the Applicant.Moved by Commissioner Benninger, seconded by CommissionerEscamilla to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass2.MODIFICATION OF CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11 ANDVARIANCE NO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 4405 WESTEDINGER AVENUE LOCATED WITHIN THE SINGLE­FAMILY RESIDENCE(R1) ZONING DISTRICT.Project Applicant:        James Gartner (Applicant) representing ArchangelMichael Coptic Church (Property Owner)Proposed Project:      The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit (CUP) No. 1988­11­MOD­1 and Variance No. 2026­01 to facilitate theexpansion of an existing church parking lot. The Project includes the demolition oftwo single­family residences located at 4319 and 4325 West Edinger Avenue andthe addition of 43 off­street parking spaces. No changes are proposed to theexisting church building or its current operations. If approved, CUP No. 1988­11­MOD­1 would amend the original CUP No. 1988­11 for the subject site, with allprior conditions of approval remaining in effect except as modified. Variance No.2026­01 would allow reduced setbacks along Edinger Avenue to accommodatethe proposed parking layout and circulation improvements.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15301 (Class 1 – Existing Facilities), Section 15303 (Class 3– New Construction or Conversion of Small Structures, and Section 15304 (Class4 – Minor Alterations to Land) of the CEQA Guidelines. A Categorical Exemption,Environmental Review No. 2025­94, will be filed for this project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 1988­11­MOD­1, ASCONDITIONED, TO ALLOW THE EXPANSION OF AN EXISTING CHURCHPARKING LOT AT 4405, 4319, AND  4325 WEST EDINGER AVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING VARIANCE NO. 2026­01, AS CONDITIONED, TO ALLOW AREDUCTION IN THE REQUIRED FRONT­YARD LANDSCAPED SETBACK FORTHE PROPOSED PARKING LOT EXPANSION AT ARCHANGEL MICHAELCOPTIC ORTHODOX CHURCH 4405, 4319, AND 4325 WEST EDINGERAVENUE (APN: 108­244­30, 14, AND 13)Recommended Actions:1. Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 1988­11­MOD­1,as conditioned; and2. Adopt a resolution approving Variance No. 2026­01, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation.Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Applicant, James Gartner, answered questions from the Commission.Church member, Youssef Tanyous, spoke in favor of the project. Resident, Cathy Reis, spoke in favor of the project.Resident, George Reis, spoke in favor of the project.Resident, Rolf Vetter, spoke in favor of the project.Resident, Erika Villagomez, expressed a neutral position on the project viazoom.Moved by Commissioner Woo, seconded by Commissioner Benninger toApprove.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass3.CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 FOR THE PROPERTY LOCATEDAT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE LOCATED WITHIN THE SPECIFICDEVELOPMENT (SD) NO. 76 ZONING DISTRICT.Project Applicant:         CM Sandpointe, LLC, GH Sandpointe LLC, VMTSandpointe LLC and QC Sandpointe LLC (collectively, Applicant and PropertyOwner)Proposed Project:       The Applicant is requesting approval of Conditional UsePermit No. 2025­16 to allow the development of a five­story residential andcommercial mixed­use project consisting of 400 residential units, including 20extremely low­income affordable units, and 13,887 square feet of ground­floorcommercial. The Project is considered a housing development project subject tothe provisions of Senate Bill 330 (Gov. Code Section 65589.5 et seq.). A DensityBonus Agreement will be considered separately by the City Council tomemorialize the provision of affordable units and applicable developmentstandards (pursuant to Gov. Code Section 65915), as no density bonus,incentives/concessions, or waivers or reductions, are requested for PlanningCommission review.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the proposed project is exempt from furtherenvironmental review pursuant to Sections 15183 and 15162, as it is within thescope of and consistent with the certified 2022 Santa Ana General PlanEnvironmental Impact Report (EIR) (SCH No. 2020029087), and no subsequentenvironmental review is required. A Notice of Exemption, Environmental ReviewNo. 2024­45, will be filed for the proposed project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING CONDITIONAL USE PERMIT NO. 2025­16 AS CONDITIONEDFOR A MIXED­USE DEVELOPMENT WITH 400 RESIDENTIAL UNITS AND13,887 SQUARE FEET OF COMMERCIAL SPACE FOR THE PROPERTYLOCATED AT 200 EAST SANDPOINTE AVENUE (APNS: 411­111­07, 411­111­09, 411­111­10, AND 411­111­11)Recommended Action: Adopt a resolution approving Conditional Use Permit No. 2025­16 for theconstruction of a mixed­use residential and commercial development, withground­floor commercial uses, as conditioned.Minutes: Staff provided a short presentation. Commission had questions for staff.Staff answered questions from the Commission.Commission had questions for the Applicant.Jonny Schneider and Pam Sapetto on behalf of the Applicant, answeredquestions from the Commission.Bryan Farkas, on behalf of Western States Regional Carpenters Union,expressed support for workforce policy to be applied.Resident, Tissey Smith, raised concerns regarding parking and affordabilitylevels.Resident, Michael Hanson, spoke in opposition of the project via zoom.Moved by Commissioner Escamilla, seconded by CommissionerBenninger to Approve.YES: 6 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Manuel J.Escamilla, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 1 – Jennifer OlivaStatus: 6 – 0 – 0 – 1 – Pass4.SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01 AND DENSITY BONUS AGREEMENTNO. 2026­01 FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTHSTREET LOCATED WITHIN THE PROFESSIONAL (P) ZONE AND WITHINTHE METRO EAST MIXED­USE OVERLAY ZONE.Project Applicant:        Think Together, a California nonprofit corporation(Applicant and Property Owner)Proposed Project:      Applicant is requesting approval of Site Plan Review No.2026­01 and Density Bonus Agreement No. 2026­01 to facilitate the constructionof a seven­story mixed­use development consisting of 274 residential units,fourteen of which would be designated for extremely low­income households, andapproximately 20,714 square feet of ground­floor commercial space. TheApplicant requests approval of a Density Bonus Agreement pursuant to CaliforniaGovernment Code Section 65915 and Santa Ana Municipal Code Section 41­1600 to allow a density of 92 dwelling units per acre and to permit oneincentive/concession and waivers or reductions from development standardsrelated to setbacks, building height, and publicly accessible open space.Environmental Impact:Pursuant to the California Environmental Quality Act(CEQA) and the CEQA Guidelines, the project is exempt from further reviewpursuant to Section 15168 (Program EIR), as the Project is within the scope of thepreviously certified 2007 MEMU Program EIR (SCH No. 2006031041) and 2018Subsequent EIR, and would not result in new or more severe impacts or requireadditional review under Sections 15162 or 15163. Accordingly, no furtherenvironmental review is required, and a Notice of Exemption, EnvironmentalReview No. 2025­01, will be filed for the project.RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING SITE PLAN REVIEW NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR ASEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF274 RESIDENTIAL UNITS FOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EASTFOURTH STREET (APN: 400­041­03)RESOLUTION NO. 2026­XXA RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF SANTAANA APPROVING ONE INCENTIVE/CONCESSION AND TWO (2) WAIVERS ORREDUCTIONS OF DEVELOPMENT STANDARDS PURSUANT TO STATEDENSITY BONUS LAW TO BE MEMORIALIZED IN DENSITY BONUSAGREEMENT NO. 2026­01, AS CONDITIONED, FOR A SEVEN STORY MIXED­USE RESIDENTIAL DEVELOPMENT CONSISTING OF 274 RESIDENTIAL UNITSFOR THE PROPERTY LOCATED AT 2101 EAST FOURTH STREET (APN: 400­041­03)Recommended Action:Continue this public hearing to the special Planning Commission meeting ofMay 28, 2026.Moved by Commissioner Benninger, seconded by Commissioner Leo toApprove.YES: 5 – Bao Pham, Isuri Ramos, Alan Woo, Christopher Leo, Carl BenningerNO: 0 –  ABSTAIN: 0 –  ABSENT: 2 – Manuel J. Escamilla, Jennifer OlivaStatus: 5 – 0 – 0 – 2 – Pass*End of Business Calendar*STAFF COMMENTSMinutes: Staff had no comments for the Commission. COMMISSIONER COMMENTSMinutes: Commission had comments for staff.ADJOURNMENTThe next meeting of the Planning Commission will be on May 25, 2026, at 5:30 PM in theCouncil Chamber located at 22 Civic Center Plaza, Santa Ana, CA 92701.Minutes: Meeting was adjourned at 8:33 PM.APPEAL INFORMATIONThe formal action by the Planning Commission shall become effective after the ten­dayappeal period, unless the City Council in compliance with section 41­643, 41­644 or 41­645holds a public hearing on the matter, then the formal action will become effective on the dayfollowing the hearing and decision by the City Council. An appeal from the decision orrequirement of the Planning Commission may be made by any interested party, individual, orgroup. The appeal must be filed with the Clerk of the Council, accompanied by the requiredfiling fee, and a copy sent to the Planning Department, within ten days of the date of theCommission's action, by 5:00 p.m. If the final day to appeal falls on a City Hall observedholiday or a day when City hall is closed, the final day to appeal shall be extended to the nextday City Hall is open for public business. Please note: Under California Government CodeSec. 65009, if you challenge in court any of the matters on this agenda for which a publichearing is to be conducted, you may be limited to raising only those issues which you (orsomeone else) raised orally at the public hearing or in written correspondence received bythe Planning Commission or City Council at or before the hearing.MEETING INFORMATIONIf you would like to learn how to use Zoom before the meeting, visit Zoom Video Tutorials.1. Connecting directly from your computer:Click on the link on top of this agenda ORGo to Zoom.us and click "Join a Meeting" at the top. Enter the Meeting ID. The MeetingID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.2. Connecting via the Zoom App:Download the free Zoom Cloud Meetings app from your favorite app store.Launch the app and click on the blue Join a Meeting button. Enter the Meeting ID, yourname, and the blue Join button. The Meeting ID is listed at the top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, click on the button next to your name to virtually raise your hand and let us knowyou wish to speak. You will have 3 minutes.3. Dialing in from a mobile phone or landline:Dial (669) 900­6833. When prompted, enter the meeting ID. The Meeting ID is listed atthe top of this agenda.To speak during the meeting:  When you wish to comment on an item that is being isdiscussed, press *9 on your phone to virtually raise your hand. You will have 3 minutes.Submit a written commentYou are invited to submit a written comment in one of the following ways:E­mail PBAecomments@santa­ana.org and reference the topic in the subject line.Mail to Gema Zapien, Recording Secretary, City of Santa Ana, 20 Civic Center Plaza –M20, Santa Ana, CA 92701.Deadline to submit written comments, including any supplement materials forconsideration by the Planning Commission, is 3:30 p.m. on the day of themeeting.Comments received after the deadline may not be distributed to theCommission but will be made part of the record. All attendees wishing to submitwritten comments or supplemental materials for distribution to Planning Commission members during the in­person meeting must provide 15 printed copies. TRANSLATION SERVICES ­ Members of the public may request an interpreter 48 hours in advance to assist a non­english speaker during the public comments sections of the meeting. Notification of 48 hours prior to the Meeting will enable the City to make reasonable arrangements to assure accessibility to this meeting.  Simultaneous Spanish interpretation is provided through the use of headsets and consecutive interpretation (Spanish­to­English) in addition to those wishing to address the Commission at the podium. Los miembros del público pueden solicitar un intérprete con 48 horas de anticipación para asistir a una persona que no habla inglés durante la sección de comentarios públicos de la reunión. La notificación con 48 horas de anticipación permitirá a la Ciudad hacer los arreglos razonables necesarios para garantizar el acceso a esta reunión. La interpretación simultánea al español se ofrece por medio del uso de audífonos y la interpretación consecutiva (español a inglés) también está disponible para cualquiera que desee dirigirse a la Comisión en el podio. th  10 Planning Commission 5/11/2026